ITBI na integralização de imóveis em holding: como pedir a restituição ou evitar o pagamento
A integralização de imóveis no capital social de uma holding é imune ao ITBI, mesmo quando a empresa tem atividade preponderantemente imobiliária. Foi o que decidiu o Supremo Tribunal Federal (STF), por 9 votos a 2, no Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108/SP), com base no art. 156, § 2º, I, da Constituição. Com isso, tornou-se mais seguro ingressar com ação tanto para pedir a restituição do ITBI pago nos últimos 5 anos quanto para evitar o pagamento em futura integralização, por meio de liminar em mandado de segurança.
| Tema | Tema 1.348 da repercussão geral do STF (RE 1.495.108/SP) |
|---|---|
| Placar | 9 votos a 2 pela imunidade (julgamento concluído em 19/10/2026) |
| Tese proposta pelo relator | A imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada e independe da atividade imobiliária |
| Quem se beneficia | Holdings patrimoniais e familiares e empresas de compra, venda ou locação de imóveis |
| ITBI já pago | Restituição dos últimos 5 anos (art. 168, I, do CTN) |
| Integralização futura | Mandado de segurança preventivo com liminar (art. 151, IV, do CTN) |
| Limite | Valor efetivamente integralizado no capital social (Tema 796) |
| Ponto de atenção | Possível modulação dos efeitos, que pode preservar apenas quem já tinha ação em curso |
A holding patrimonial se tornou uma das ferramentas mais usadas no Brasil para organizar bens, reduzir custos de sucessão e profissionalizar a gestão de imóveis da família. Um dos pontos de maior atrito nessa operação, porém, sempre foi o ITBI cobrado pelos municípios no momento em que os sócios transferem seus imóveis para a empresa.
Em 19 de outubro de 2026, o STF julgou o tema por 9 votos a 2 e encerrou essa disputa a favor dos contribuintes. Este guia explica o que mudou, quem pode pedir a devolução do imposto já pago, como evitar a cobrança em novas integralizações e quais limites continuam valendo.
O ITBI incide na integralização de imóveis em holding?
Em regra, não. A Constituição afasta o ITBI na transmissão de imóveis incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica para a realização de capital, isto é, quando o sócio entrega imóveis em vez de dinheiro para formar o capital social da empresa.
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado na transferência onerosa de imóveis. O art. 156, § 2º, I, da Constituição prevê que ele não incide em duas situações:
- na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
- na transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
O mesmo dispositivo traz uma ressalva: a imunidade não vale quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
Por que os municípios cobravam ITBI das holdings?
Os municípios entendiam que a ressalva da atividade imobiliária valia também para a integralização de capital. Como a maioria das holdings patrimoniais aluga ou vende os imóveis que recebe, a imunidade era negada e o ITBI era cobrado.
Para medir a atividade preponderante, os municípios usam o art. 37 do Código Tributário Nacional: há preponderância quando mais de 50% da receita operacional da empresa vem de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis, apurada em regra nos 2 anos anteriores e nos 2 anos seguintes à aquisição. Como a holding recém-criada ainda não tem histórico, muitas prefeituras exigiam o imposto de imediato ou condicionavam a imunidade a uma análise posterior.
O resultado prático era um custo relevante na formação da holding. No Município de São Paulo, por exemplo, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor do imóvel.
O que decidiu o STF no Tema 1.348?
9 votos a 2: a atividade imobiliária não afasta a imunidade na integralização
O STF decidiu que a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada. A holding que recebe imóveis dos sócios não perde a imunidade por ter como atividade a locação, a compra ou a venda desses imóveis.
O caso analisado no RE 1.495.108/SP começou com uma cobrança de ITBI pelo Município de Piracicaba, admitida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, sobre imóvel destinado à integralização do capital de uma empresa. O relator, ministro Edson Fachin, propôs a seguinte tese:
A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária.
| Pela imunidade (contribuinte) | Contra a imunidade (municípios) |
|---|---|
| Edson Fachin (relator), Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes | Gilmar Mendes e Flávio Dino |
O fundamento: duas hipóteses, uma única ressalva
Para a maioria, as duas situações do art. 156, § 2º, I, são separadas pela conjunção "nem", e a ressalva da atividade imobiliária, posicionada depois da segunda, refere-se apenas a ela. Ou seja, a ressalva vale para fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas, mas não para a integralização de capital.
No voto-vista, o ministro Alexandre de Moraes, que também foi redator do acórdão do Tema 796, acompanhou o relator e lembrou que a Constituinte teve à disposição propostas que submetiam a integralização à ressalva, mas optou por outra redação.
O julgamento já terminou?
Sim. O julgamento foi concluído no Plenário Virtual em 19 de outubro de 2026, por 9 votos a 2 a favor dos contribuintes. O próximo passo é a publicação do acórdão, que trará os fundamentos da decisão e o texto final da tese de repercussão geral.
Qual a diferença entre o Tema 796 e o Tema 1.348?
O Tema 796 definiu até quanto vai a imunidade: apenas o valor integralizado no capital social. O Tema 1.348 define para quem vale a imunidade: para qualquer empresa, inclusive as de atividade imobiliária.
| Aspecto | Tema 796 (RE 796.376) | Tema 1.348 (RE 1.495.108/SP) |
|---|---|---|
| Pergunta | A imunidade alcança o valor dos imóveis que excede o capital social? | A atividade imobiliária preponderante afasta a imunidade na integralização? |
| Resposta | Não. A parcela destinada a reserva de capital pode ser tributada | Não. A imunidade é incondicionada quanto à atividade (julgado por 9 votos a 2) |
| Efeito prático | Limita o valor imune | Amplia quem pode usar a imunidade |
Os dois entendimentos convivem. A imunidade alcança qualquer holding, mas apenas sobre o valor efetivamente destinado ao capital social.
Quem pode se beneficiar da decisão?
Podem se beneficiar as empresas que receberam ou vão receber imóveis como integralização de capital, independentemente de alugarem, venderem ou administrarem esses imóveis.
- holdings patrimoniais e familiares usadas no planejamento sucessório;
- empresas de administração e locação de imóveis próprios;
- empresas de compra e venda de imóveis;
- sócios que planejam constituir uma holding ou transferir novos imóveis para uma empresa já existente.
Como pedir a restituição do ITBI pago na integralização?
A holding que pagou ITBI ao receber imóveis como integralização de capital pode propor ação de repetição de indébito contra o município para recuperar o valor pago nos últimos 5 anos, com correção.
O prazo de 5 anos é contado separadamente a partir de cada pagamento (art. 168, I, do CTN). A ação é proposta na Vara da Fazenda Pública da comarca do município que cobrou o imposto, com fundamento na imunidade constitucional e reforçada pelo julgamento do Tema 1.348.
Exemplo ilustrativo: sócios integralizam imóveis no valor de R$ 3.000.000,00 no capital de uma holding em São Paulo. O município nega a imunidade por causa da atividade de locação e cobra ITBI de 3%, ou seja, R$ 90.000,00. Se o pagamento ocorreu nos últimos 5 anos e todo o valor foi destinado ao capital social, o imposto pode ser objeto de pedido de restituição.
Como evitar o pagamento do ITBI em uma nova integralização?
Quem vai constituir uma holding ou transferir novos imóveis para o capital social pode impetrar mandado de segurança preventivo, com pedido de liminar para suspender a exigência do ITBI antes do pagamento.
Vantagens do mandado de segurança preventivo:
- Liminar: a exigência do imposto pode ser suspensa logo no início do processo (art. 151, IV, do CTN).
- Sem honorários de sucumbência: no mandado de segurança não há condenação em honorários, mesmo que o pedido seja negado (art. 25 da Lei 12.016/2009).
- Prova documental: a discussão é de direito, com base no contrato social e na alteração de integralização.
- Registro sem desembolso: com a liminar, a transferência dos imóveis pode ser registrada sem o pagamento do ITBI.
Por que não esperar a publicação do acórdão para entrar com a ação?
Porque o STF pode modular os efeitos da decisão e preservar apenas quem já tinha ação judicial ou pedido em andamento até determinada data. Quem ficar de fora pode perder o direito à restituição do ITBI pago no passado.
A modulação não foi discutida no julgamento, mas os municípios podem pedi-la depois da publicação do acórdão, alegando impacto nas receitas locais. A medida exige o voto de dois terços dos ministros. Em decisões tributárias, é comum o STF fixar como marco o início ou a conclusão do julgamento, ou a publicação da ata, preservando as ações já propostas até essa data.
Além disso, o prazo de 5 anos corre separadamente para cada pagamento. A cada mês, pagamentos mais antigos podem sair da janela de restituição.
Passo a passo para recuperar ou evitar o ITBI na integralização
A recuperação ou a dispensa do ITBI na integralização segue quatro etapas: reunir os documentos, conferir o valor integralizado, definir a medida e propor a ação contra o município.
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Reunião dos documentos
Contrato social, alteração contratual de integralização, matrículas dos imóveis, guias de ITBI pagas e eventual decisão do município negando a imunidade.
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Conferência do valor integralizado
Verifica-se se todo o valor dos imóveis foi destinado ao capital social ou se houve parcela para reserva de capital, que pode ser tributada.
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Definição da medida
Ação de repetição de indébito para o ITBI já pago, mandado de segurança preventivo para a integralização futura, ou as duas.
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Ação contra o município
O pedido é feito na Vara da Fazenda Pública, em processo eletrônico. Com a decisão favorável, o ITBI é devolvido com correção ou a integralização é registrada sem o imposto.
Limites e cuidados
- Valor acima do capital social: pelo Tema 796, a parcela do valor dos imóveis destinada a reserva de capital pode ser tributada.
- Simulação ou fraude: o ministro Zanin, acompanhado por Alexandre de Moraes, ressalvou que o município pode cobrar o imposto se demonstrar, com provas, simulação ou fraude à lei.
- Operações posteriores: a imunidade alcança apenas a integralização. Compras e vendas feitas depois pela holding seguem a cobrança normal do ITBI.
- Valor de integralização: os imóveis podem ser integralizados pelo valor da declaração de Imposto de Renda ou pelo valor de mercado (art. 23 da Lei 9.249/1995). A escolha tem reflexos no Imposto de Renda e deve ser planejada.
- Documentação: a coerência entre o valor dos imóveis, o capital social e a atividade real da holding é fundamental.
Perguntas frequentes sobre ITBI na integralização de holding
Holding patrimonial paga ITBI ao integralizar imóveis?
Não, conforme julgado pelo STF por 9 votos a 2 no Tema 1.348 (RE 1.495.108/SP). A imunidade do art. 156, § 2º, I, da Constituição vale para a integralização de capital mesmo quando a holding tem atividade imobiliária preponderante, até o limite do valor destinado ao capital social.
É possível pedir de volta o ITBI pago na integralização de imóveis?
Sim. A holding pode propor ação de repetição de indébito contra o município para recuperar o ITBI pago nos últimos 5 anos, contados de cada pagamento, com correção.
Como evitar o pagamento do ITBI em uma nova integralização?
Por mandado de segurança preventivo com pedido de liminar para suspender a exigência do imposto. No mandado de segurança não há condenação em honorários de sucumbência.
O julgamento do Tema 1.348 já terminou?
Sim. O STF concluiu o julgamento em 19 de outubro de 2026 e decidiu, por 9 votos a 2, a favor dos contribuintes. Falta a publicação do acórdão, e os municípios ainda podem pedir a modulação dos efeitos.
Qual a diferença entre o Tema 796 e o Tema 1.348 do STF?
O Tema 796 limitou a imunidade ao valor integralizado no capital social. O Tema 1.348 trata de outra questão: se a atividade imobiliária preponderante afasta a imunidade, e o STF decidiu que não.
A holding paga ITBI quando vende ou compra imóveis depois?
Sim. A imunidade alcança apenas a transferência de imóveis para integralizar o capital social. Compras e vendas posteriores seguem a cobrança normal do ITBI.
O que é atividade imobiliária preponderante?
Pelo art. 37 do CTN, há preponderância quando mais de 50% da receita operacional da empresa vem de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis, apurada em regra nos 2 anos anteriores e nos 2 anos seguintes à aquisição. Era esse o critério usado pelos municípios para negar a imunidade.
Conclusão
O julgamento do Tema 1.348 pelo STF, por 9 votos a 2, reconhece que a integralização de imóveis no capital social é imune ao ITBI, qualquer que seja a atividade da empresa, inclusive locação e compra e venda de imóveis. Para holdings patrimoniais e familiares, isso abre dois caminhos: recuperar o ITBI pago nos últimos 5 anos e evitar a cobrança em novas integralizações por liminar em mandado de segurança.
Como ainda pode haver modulação dos efeitos, a ação proposta antes de um eventual marco de corte tende a preservar o direito à restituição. A análise do contrato social e do valor integralizado define a medida mais adequada para cada caso.
Para uma visão objetiva do tema, com as duas medidas lado a lado, há também uma página específica sobre restituição e liminar de ITBI na integralização de holding.
Base legal e jurisprudência citadas
- Constituição Federal, art. 156, § 2º, I (imunidade do ITBI);
- Código Tributário Nacional, art. 37 (atividade preponderante), art. 151, IV (suspensão por liminar) e art. 168, I (prazo de 5 anos);
- Lei 12.016/2009, art. 25 (ausência de honorários no mandado de segurança);
- Lei 9.249/1995, art. 23 (valor de integralização de bens);
- STF, RE 1.495.108/SP, Tema 1.348 da repercussão geral, Rel. Min. Edson Fachin (julgamento concluído em 19/10/2026);
- STF, RE 796.376, Tema 796 da repercussão geral.